二手房征20%個稅 大連家長加速購房決定
來源：新商報 2013-03-04 12:07:40
大連奧數網3月4日：周末樓市新政“國五條”公布對大連學區(qū)房及二手房市場影響不小。個人售房需按轉讓所得20%征收個稅的政策讓不少想買學區(qū)房的家長加速購房決定。力爭在二手房征20%個稅實施之前把學區(qū)房搞定。
大連二手房手足無措 免征個稅一旦取消影響將巨大
從早上9時上班到下午6時下班，昨天一天，房地產經紀人吳喜兵（化名）打了五六十個電話。這些電話無一例外地都是提醒有交易意向的客戶盡快決定，爭取在個稅政策實施之前過戶。吳喜兵在位于南沙街附近的一家中介公司工作，他告訴記者，這個片區(qū)既有房齡長些、價位稍低的老房子，而且有不少房子是學區(qū)房，因此交易量還算活躍，登記的意向客戶不少。但突如其來的個稅新政，的確讓吳喜兵和同事們有點手足無措。“有不少樓盤都是未滿五年的房子，如果按照新政，個稅負擔會迅速加劇。”吳喜兵給記者舉了一個例子，一處產權面積92平方米的房子，客戶當年購房的價格在98萬元左右，現在要以140萬元的價格出售，如果按照先行的個稅征收辦法，這套房子供需繳納個稅1.4萬元，但如果新的個稅政策實施，個稅收取就要以差價的20%收取，即42萬元×20%＝10.4萬元，前后相差9萬元。“這么大的一項稅費，賣方買房肯定是誰都不愿意承擔的。”吳喜兵說，由于這項政策將要出臺的消息在周末才被媒體報道，很多客戶尚不知情，但電話溝通之后，已經有一部分客戶表示將加速購房決定，爭取搶在新政實施之前過戶。
記者昨日走訪了鏈家、好旺角等多家房屋中介公司，記者發(fā)現，這個周末中介公司都是全員上崗，很多經紀人都和吳喜兵一樣，忙碌著電話聯(lián)系客戶，更有“下手”早的經紀人，昨天一天已經帶看了十幾撥客戶，這比平時周末每天兩三撥的帶看量增加了不少。各中介負責人也表示，由于這項政策的即將出臺而加速交易進程，預計短期內交易量會有明顯的上揚。
剛剛回暖的二手房市場或再入“寒冬”
“眼下這幾天再繁榮或許也是曇花一現，新的個稅征收政策一旦實施，剛剛回暖的二手房市場或將再入‘寒冬’。”大連房地產經紀人協(xié)會會長袁國鈺昨日在接受記者采訪時表示，近年來，大連二手房交易量變化與政策變化息息相關，這次國家再出個稅政策的調控重拳，矛頭還是直指樓市投機。
“由于政策實施的具體細則還沒有出臺，我們還不能完全判斷其對市場的綜合影響，但整體來說，對二手房市場的交易量一定會是有負面影響的。”袁國鈺表示，此前關于二手房交易的個稅征收政策有相關規(guī)定：個人出售住房、雖有增值的，但只要產權人住滿5年以上、且是惟一家庭生活用房，產權人須提出申請，經審核符合上述條件可直接予以免征個人所得稅。如果個稅新政實施之后，這項細則取消，那么影響將是空前巨大的。
記者了解到，自2011年3月28日大連版限購令實施之后，大連二手房交易陷入低谷，全年僅為1.67萬套。剛剛過去的2012年，一部分剛性需求開始慢慢釋放，成交量剛剛開始回暖。據大連鏈家地產市場部監(jiān)測數據顯示，截止至2012年1-12月，大連市內四區(qū)二手房過戶量達到18309套，比2011年增加1525套，漲幅達到9%。在成交價格方面，全市二手房住宅掛牌均價11156 元/平方米，同比漲幅僅為1.8%。今年1月份，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)二手房過戶量達到2009套，與去年同期396套的過戶量相比上漲了四倍多，增加了1613套，出現了2013年的“開門紅”。
“可以說，此前的多項政策組合拳，大連樓市的投機行為已經基本被擠出市場，”大連海濱房屋置換有限公司總經理楊海濱向記者表示，但個稅新政無疑將大為增加二手房交易的稅費成本，這將使交易量受到頗為嚴重的影響。比如，目前，五年內房屋的各項交易稅費最多已經達到近12%，也就是說，一套100萬售價的房子，稅費成本就達到12萬元。如果加上新政個稅的綜合稅費成本，五年內房屋的稅費成本可能超過25%。“目前二手房交易中存在的交易需求無非幾種，”楊海濱說，對賣方來說，多數處在急于用錢周轉的需求下，新個稅政策或將導致其暫時擱置賣房想法，進而轉向抵押貸款，同時將房屋出租。而對于多數具有改善性需求的買方來說，擱置需求、暫時等待將成為多數人的選擇。
個稅成本將轉嫁到房價當中？
采訪中很多購房者和業(yè)內人士也向記者表達了這樣的擔心：每次調控之后，房價也都會經歷報復性反彈。此次個稅新政，會不會提高二手房交易成本，增加的稅負會不會轉嫁給買房人？
對此，袁國鈺表示，而在供求關系沒有得到根本解決的前提下，個稅20%差額征收會不會再次轉移給購房者，還待觀察。假如二手房的價格上漲加上增加的稅收負擔，買家無法接受了，成交量出現下跌，政策的效應才會顯現出來。因此，未來市場變化關鍵還要看房地產市場的供求關系。
“為什么大家都擔心增加的稅負會轉嫁給買方？就是因為目前的市場格局沒有發(fā)生根本變化，還是賣方市場，交易成本最終還是會由買方承擔。”楊海濱向記者表示。大連的二手房市場一直都處于賣方市場，尤其是在一些主城區(qū)的成熟區(qū)域，歷次調控政策多出來的稅收，最終都在房價上有所體現。部分業(yè)內人士認為，新的稅收政策并沒有說清楚時間界限問題，比如10年前的房子隨著物價的上漲，已經出現了非常明顯的增值，如果按照增值額的20%征收將考驗稅制的人性化問題。
但袁國鈺及幾位業(yè)內人士都提醒購房者，如果目前已經有明確的交易意向，應該盡快過戶，以避開新政的高額稅費成本。而如果還沒有明確交易意向的購房者，則應該近期的購房選擇中重點考慮個稅成本問題，如果選擇交易，一定要在交易前與賣方就個稅到底由誰負擔問題達成協(xié)議。
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